Как сдать помещение в аренду

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Читайте также  Как сделать лук не горьким

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Можно ли сдать коммерческую недвижимость в аренду бесплатно?

Российским законодательством не предусмотрено запрета на заключение договора аренды между индивидуальным предпринимателем и учредителем общества, являющимся супругом этого индивидуального предпринимателя. Однако такой договор не может быть безвозмездным.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В то же время содержание соответствующего условия договора может быть предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Исходя из вышеназванных норм закона, следует сделать однозначный вывод о том, что договор аренды не может быть безвозмездным.

В то же время согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ оформление арендной платы допускается не только в денежном виде, но также в виде:

— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

— предоставления арендатором определенных услуг;

— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Таким образом, в случае нежелания оформлять арендные отношения через денежный расчет вы вправе предусмотреть в договоре, например, что арендатор в качестве оплаты по договору обязуется произвести улучшение арендуемого им помещения, т.е. сделать ремонт.

Кроме этого, обращаю ваше внимание, что российским законодательством предусмотрен такой вид гражданско-правового договора, как договор безвозмездного пользования (договор ссуды), который также может быть заключен с целью оформления описанных вами отношений с супругой.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 690 ГК РФ предусмотрены некоторые ограничения, когда коммерческая организация не может выступать ссудодателем. Так, коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Иных ограничений законом не предусмотрено.

Итак, основным отличием договора безвозмездного пользования от договора аренды является его безвозмездность. Следовательно, по данному договору ссудополучатель не должен платить ссудодателю за занимаемое и используемое им помещение.

Кроме этого, договор безвозмездного пользования не подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обращаю ваше внимание, что сделки юридических лиц между собой и гражданами должны заключаться в письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ). При этом на предпринимателей распространяются правила ГК РФ, предусмотренные для юридических лиц. В соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Таким образом, если одной из сторон в договоре безвозмездного пользования выступает индивидуальный предприниматель, такой договор, под страхом недействительности, также должен быть заключен в простой письменной форме.

Подводя итог, следует отметить, что заключение договора аренды между супругами-предпринимателями не противоречит закону. Данный вывод подтверждается нормами законодательства, а также судебной практикой (например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 11АП-502/2015 по делу № А55-20273/2014).

Аренда магазина: как заключить безопасный договор

Хороший договор аренды помогает при спорах с хозяином помещения. Наш совет: обсудите условия c арендодателем и только потом подписывайте. На что вы можете претендовать — читайте в статье. В первую очередь материал будет полезен владельцам магазинов формата стрит-ритейл — с помещением на первом этаже здания.

Раскусите мошенников

Проверьте полномочия на заключение договора аренды

Сдавать недвижимость в аренду вправе собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Кто-то из этих лиц должен подписать договор — ст. 608 и ст. 615 ГК РФ.

Для проверки полномочий попросите оригиналы документов:

— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. В этих документах посмотрите, кто собственник недвижимости. В выписке проверьте нет ли залога или ареста на объект, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.

— Выписку из ЕГРЮЛ, если помещение сдаёт организация. Посмотрите в выписке, кто указан директором — именно этот человек подписывает договор. Выписку заказывают на сайте налоговой, это бесплатно.

— Если перед вами представитель, посмотрите доверенность и проверьте её актуальность на сайте нотариальной палаты.

— Если перед вами субарендодатель, спросите письменное согласие арендодателя и договор аренды.

Не доверяйте копиям и сканам по электронной почте — их легко подделать.

Проверьте описание магазина

В первом разделе договора аренды пишут точное описание помещения: адрес, метраж, этаж, расположение. Считается, что без этих характеристик договора нет — ст. 607 ГК РФ.

Посмотрите, действительно ли вам показывали тот объект, который записали в договор. Это защитит от случайных ошибок и намеренного подлога.

Когда цена аренды считается от квадратных метров, попросите кадастровый паспорт помещения — в нём указана точная площадь. Сверьте количество метров магазина по договору с паспортом. Так вы не переплатите.

Встретьтесь с уполномоченным лицом

Попросите о встрече с уполномоченным лицом. Пусть подпись поставят при вас.

Читайте также  Как открыть электромагнитный замок

Будете точно знать, сколько заплатите

В договоре указывают размер арендной платы.

По умолчанию в размер не входят стоимость коммунальных и других услуг — ст. 614 ГК РФ. Поэтому приготовьтесь нести дополнительные траты за электроэнергию, воду, отопление и интернет. Лучше прописать, что вы платите по счётчикам. Сразу же проверьте, кто заключают договоры с коммунальщиками и устанавливает счётчики: вы или собственник помещения.

Магазину нужна уборка прилегающей территории и охрана. Если готовы подметать крыльцо самостоятельно, от услуг уборки по договору можно отказаться.

А вот от охраны и видеонаблюдения отказываться не нужно. В магазине будет товар и наличные деньги, и понадобится защита от грабителей. Главное — прописать в договоре, кто отвечает за охрану. Об этом мы подробно расскажем в следующем разделе.

Ограничите рост арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия арендатора не чаще раза в год — ст. 614 ГК РФ.

Обычно собственники недвижимости охотно пользуются этим правилом и переносят его в договор. При долгосрочной аренде вы вряд ли переубедите арендодателя зафиксировать ставку на весь срок. Но попытайтесь добиться хотя бы предела повышения, например, не больше 5 %.

Когда начнёте работать, не подписывайте дополнительные соглашения об увеличении арендной платы. Иначе считается, что вас устроила новая цена. Ограничения из закона и договора не спасут.

Не потеряете деньги, вложенные в ремонт

Скорее всего, до начала торговли вы захотите отремонтировать помещение под концепцию своего магазина.

Ремонт называют неотделимым улучшением объекта аренды. По окончании договора арендодатель оплачивает арендатору расходы на неотделимые улучшения, если давал на них согласие. Так указано в ст. 623 ГК РФ.

Чтобы не было проблем с компенсацией ремонта, соблюдайте следующие правила.

  1. Начинайте строительные работы только после подписания договора. За время ремонта собственник может найти более выгодных съёмщиков и передумает отдавать помещение вам. Тогда придётся идти в суд.
  2. Попросите подпись собственника под сметой расходов на ремонт, проекте перепланировки и дизайн-проекте.
  3. В договоре не должно быть условия, что арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
  4. Если договариваетесь, что стоимость ремонта засчитывается в арендную плату за первые месяцы, запишите это в договор. Иначе арендная плата начисляется как за обычное пользование помещением.

Пример: арендатор потратил на ремонт магазина три миллиона и не получил компенсацию

Фирма арендовала магазин для торговли стройматериалами и сделала ремонт с перепланировкой на 3 071 579 рублей.

Через год договор аренды расторгли. Фирма попросила компенсацию, но собственники отказали. В договоре прописаны ясные условия. Во-первых, арендатор вправе делать ремонт и перепланировку в магазине только после согласования стоимости с арендодателем. Во-вторых, неотделимые улучшения не возмещаются арендатору.

Собственнику помещения смету не показывали, разрешения на перепланировку не спрашивали, ремонт на три миллиона теперь принадлежит ему.

Фирма обращалась в суд, но проиграла — судья прочитала те же условия договора — дело № А66-5457/2013.

5. Отделимые улучшения типа светильников и кондиционера после прекращения договора арендатор уносит с собой. Проверьте, чтобы договор не отменял это правило.

Не съедете по первой просьбе арендодателя

У арендатора есть право расторгнуть договор через суд, если вы портите помещение, более двух раз просрочили арендную плату или отказываетесь делать капремонт, на который подписались. Это условия из ст. 619 ГК РФ и в договоре их можно поменять, что собственники недвижимости и делают.

Вероятнее всего, в договоре вам попадёт условие, что арендодатель вправе выселить вас без суда и нарушений по уведомлению. Такое правило лучше смягчить в вашу пользу, насколько получится.

Постарайтесь договориться, что расторгнуть договор можно только при нарушениях с вашей стороны. Сошлитесь на правила расторжения по вашей инициативе — вы наверняка не вправе отказываться от помещения без причин. Настаивайте, что порядок расторжения договора должен быть одинаковый для сторон, так справедливо. В крайнем случае постарайтесь увеличить срок уведомления — за несколько месяцев. За это время найдёте новое место торговли.

Не потеряете место, когда закончится договор

Договор аренды бывает краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный заключают на 11 месяцев. Долгосрочный — на несколько лет и регистрируют в Росреестре.

Арендодатели небольших помещений не очень любят долгосрочный договор аренды за расходы на регистрацию и сложности с расторжением. Поэтому предпочитают соглашения на 11 месяцев.

Опасность краткосрочного договора очевидна. По окончании вас попросят съехать, а если договоритесь о новом договоре, наверняка повысят плату.

Спасёт условие о преимущественном праве арендатора. Суть в том, что по истечении срока, если вы исправно вносили плату и не портили объект, арендодатель обязан отдать помещение в аренду снова вам, а не другим претендентам — ст. 621 ГК РФ. Посмотрите, чтобы договор не отменял преимущественное право — так бывает.

Предотвратите споры о ремонте

Обязанности по ремонту объекта аренды законом распределены так. Арендодатель делает капремонт, арендатор чинит мелочь — ст. 616 ГК РФ.

Посмотрите, не переложен ли капремонт на вас, потому что так можно. Если согласны, готовьтесь чинить трубы, проводку и обновлять покраску за свой счёт.

Предотвратите споры об охране

Магазину понадобятся видеонаблюдение и охранная сигнализация с вызовом.

По закону у арендодателя нет обязанности обеспечивать сохранность вашего товара, витрин и денег в кассе. Поэтому обязательно запишите в договор, кто заключает договор с охранным агентством и устанавливает видеонаблюдение. Если вы, то помните об этой обязанности и наймите охрану сами.

Пример: арендатор не позаботился об охране магазина

Предприниматель торговал электроинструментом в арендованном контейнере.

Однажды ночью магазин ограбили и унесли товар на 275 691 рублей. Предприниматель собрал документы об ущербе и попросил у арендодателя возмещение. Тот отказал и спор продолжился в суде. Но суд не помог.

В договоре на аренду нет обязанности арендодателя охранять магазин, пока нет продавцов и ночью. За сохранностью должен следить хозяин товара — это в его интересах — дело № А47-5634/2013.

Не отдадите товары за долги

В договор аренды может попасть такое условие. Арендодатель закрывает помещение и не отдаёт ваш товар и торговое оборудование, пока не погасите долги по аренде. Тянете с оплатой — продаёт ваше имущество и забирает деньги себе. Это называется удержанием по ст. 359 ГК РФ и оно встречается на практике.

Настаивайте на исключении удержания из договора.

Пример: арендатор потерял товар из-за долгов

Предприниматель торговал полуфабрикатами собственного производства и задолжал за полгода аренды 180 000 рублей.

Арендодатель устал от обещаний, официальные претензии не помогали. В помещении находились столы, холодильники и тестомесы арендатора. Всё это арендодатель забрал в счёт арендной платы.

Предприниматель попытался взыскать компенсацию через суд. Но суд напомнил о возможности удержания вещей за долги — дело № А76-43713/2009.

Получите помещение без недостатков

Недостатки помещения делятся на скрытые и видимые. Арендодатель отвечает и за те и за другие. По скрытым недостаткам арендатор предъявляет требование об устранении, как только обнаружит их. По видимым — только когда принимает помещение по акту.

Проблема в том, что большинство дефектов недвижимости считаются видимыми.

Например, отсутствие отопления можно заметить, если осматривать помещение в отопительный сезон, это видимый дефект — дело № А56-16369/2013.

Если не указать на недостатки сразу, с арендодателя снимается ответственность по устранению — ст. 612 ГК РФ.

Проводите приёмку так. Внимательно осмотрите помещение. Проверьте работу электричества, отопления, кондиционера, сантехники, вай-фая. Можно пригласить специалиста, который займётся ремонтом и перепланировкой. Запишите недостатки в акт и договоритесь с арендодателем о сроках устранения. Акт подписывайте только после устранения всех дефектов.

Получите право отказаться от аренды

Может оказаться, что место под магазин выбрано неудачно и продажи идут плохо. Нужно искать место с другим трафиком, а этот договор расторгать.

Арендатор отказывается от аренды через суд по причинам из ст. 620 ГК РФ. Причины связаны с ухудшением помещения: проявились скрытые дефекты, арендодатель не делает капитальный ремонт, объект аренды разрушен. Но в договоре эти правила можно смягчить и отказываться от договора без исков и досудебных претензий.

Напишите, что арендатор отказывается от договора через уведомление арендодателю. Установите срок для направления в несколько месяцев — за это время хозяин подыщет других нанимателей.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Не заплатите лишнего после переезда

Когда договор аренды заканчивается, помещение возвращают собственнику по акту. До подписания акта начисляется арендная плата, даже когда арендатор не пользовался помещением и вывез товар. Так установлено ст. 622 ГК РФ.

Читайте также  Как убрать окисление с меди

У нас есть подробная статья про расторжение договора аренды и безопасный возврат помещения. Посмотрите её и завершайте отношения с арендодателем правильно.

Статья актуальна на 28.01.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Текущий учет при сдаче помещений в аренду

Сделки по передаче нежилых помещений в долгосрочный найм, считается своеобразным видом изыскания дохода, с некоторыми уникальными особенностями. Получаемые официальные доходы, подлежат обязательному учету. Соответственно, как и любой доход, попадают под действие налогового законодательства. В чем же специфика учета и отражения в бухгалтерских документах таких доходов?

Взаимосвязь учета и применяемых налоговых режимов

Ведение учета бухгалтером доходов от поступаемой арендной платы, прямо зависит от налогового режима. Согласно официальным данным, около восьмидесяти процентов индивидуальных предпринимателей используют «специальные» режимы налогообложения. Упрощенка, патент, единый вмененный налог. Упрощенная система подразумевает немудреный расчет налога (шесть процентов от валового дохода арендодателя или пятнадцать с разности доходов и затрат). Работающие по патенту, вообще избавлены от необходимости сдавать какие-либо расчеты.

Физические лица промышляющие таким видом бизнеса, обязаны платить тринадцать процентов от суммы полученного дохода, в качестве налога. Поэтому при подсчетах выясняется, что выгоднее, даже с перечислением денег в пенсионку, соцстрах, подать заявку и работать по упрощенному методу.

Компании, работают с НДС при сдаче в аренду имущества крайне редко. Это связанно с уплатой большого количества дополнительных налогов, подачей разнообразной отчетности. Рациональным решением выглядит использование упрощенки.

Арендодатель — тонкости бухгалтерского учета

Арендные взаимоотношения между сторонами должны строится без нарушений Гражданского кодекса. Обязательно осуществляется заключение договора, отражающего:

  • объект арендных отношений;
  • длительность действия соглашения;
  • цена договора и как передавать деньги в уплату;
  • порядок приема-передачи помещения;
  • возможность субаренды помещения;
  • меры ответственности сторон договора.

Обеспечить сохранность объекта в хорошем функциональном состоянии, путем несения расходов обязанность арендатора. Если договор не прописывает, что работы по кардинальному ремонту в ведении арендатора, по умолчанию это забота арендодателя. Некоторые договаривающиеся стороны, дополняют соглашение пунктом о денежном обеспечении (своеобразный залог), как защитой от возможного причинения ущерба.

Доход со сдачи в найм помещения: как расписать в по бухгалтерии арендодателя

Сдавая помещение в аренду, арендодатель остается собственником. Таким образом, с баланса компании его стоимость нельзя списывать. Поскольку помещение находится в составе основных фондов предприятия, зафиксировать нужно на счете 01 или 03, когда речь идет об объекте, изначально покупавшимся для получения выручки от сдачи в наем. Движение объекта между сторонами соглашения нуждается только в аналитическом отражении на соответствующем счете.

В последний день месяца как правило производится обсчет суммы за найм и его отражение в бухгалтерских документах. Осуществляется операция Дебет 62 Кредит 90.1. Кредитуется счет 91, в случае если сдача в аренду побочный доход компании. Основанием служат основные бумаги — соглашение найма, акт приема-передачи, акт оказанной услуги. Синхронно проводятся по Дебету 90.3 Кредиту 68.2 НДС от нанимателя (причина — выписанная счет-фактура).

Важно правильно разнести амортизацию:

  • Д-ту 20 (23,25,26,29,44) Кредитуется 02 (проход суммы амортизации объекта — берется бухсправка);
  • Дт 90.2 Крт 20 (23,25,26,29,44) (амортизация и другие затраты по найму списаны — товарные накладные, акты, бухсправка).

Случай разовой выручки

Однократное получение прибыли от сдачу в аренду имущества, регламентируется ее отнесением к прочим доходам. В таком случае бухгалтерские проводки надлежит оформить следующим образом:

  • Дебет 62 Кредит 91.1 — получение средств за сдаваемое в аренду здание (акты, предусмотренные соглашением);
  • Дебет 91.3 Кредит 68.2 — начисление с выручки НДС (напечатанная с/фактура);
  • Дебет 91.2 Кредит 02 — убытие амортизационных затрат сданного в аренду помещения (бухсправка);
  • Дебет 51 Кредит 62 — приход в банк денег от арендатора за услуги аренды.

Отражение залогового обеспечения

В случае взимания залога за сдаваемое в найм помещение, необходимо осуществить следующие операции:

  • Дебет 51 Кредит 76 — поступление обеспечения;
  • Дебет 76 Кредит 62 — зачет залога в счет арендной платы.

Зачисление такого платежа найдет отражение и на забалансовом 008 счете, с последующим его закрытием в момент возврата залога.

Качественные улучшения помещения, сделанные по согласованию с арендодателем, отражаются в учете в двух возможных вариантах:

  • включение в стоимость сдаваемого в аренду помещения;
  • как новый, самостоятельный объект (Дебет 08 Кредит 60).

Соглашение о аренде помещения может включать пункт о его возможном выкупе арендатором. Если арендатор активирует данную опцию, арендодатель проводит это как реализацию имущества.

Арендодателю необходимо вести учет поступаемой арендной платы аккуратно. Действующее законодательство предусматривает серьезные санкции за нарушения. Своевременный бухгалтерский учет позволит вести бизнес по сдаче площадей в аренду спокойно.

Может ли самозанятый сдавать недвижимость в аренду

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение человек вправе предоставить в пользование арендатору и заплатить налог на профессиональный доход.

Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения

П. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ №422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.

В случае если самозанятый сдает в аренду нежилое помещение, это является нарушением, налоговый орган не примет такую отчетность.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как ИП стать самозанятым. Используйте эти инструкции бесплатно.

Можно ли сдавать в аренду жилье

ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.

Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).

При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.

Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:

  • заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
  • если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
  • заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.

Пример сделки с несколькими собственниками.

Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.

Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений

При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.

Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).

С каких выплат самозанятый ничего не заплатит

Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.

Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:

  • плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
  • плата фиксируется на основании показаний счетчиков.

Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).

Как учитывать залог

Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если после расторжения договора он возвращается арендатору. Если залог засчитывается в счет последнего месяца пользования помещением или в счет возмещения убытков арендодателя, то платят НПД.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: